Falar em bolha imobiliária nunca é simples. O próprio conceito carrega uma armadilha: só se tem certeza absoluta de que havia uma bolha quando ela estoura. Antes disso, o que existe são sinais, padrões que se repetem ao longo da história e que indicam quando os preços começam a se desconectar da realidade. É exatamente no território dos alertas, e não das previsões, que entra o mais recente estudo do UBS (UBS Global Real Estate Bubble Index) sobre os riscos globais no mercado imobiliário.
A análise parte de uma constatação incômoda: bolhas não surgem do nada. Elas se formam quando os preços dos imóveis passam a crescer de forma persistente mais rápido do que renda e aluguel, acompanhados por crédito abundante, construção excessiva ou expectativas irreais de valorização futura. Não se trata de adivinhar quando o mercado vai virar, mas de identificar onde o desequilíbrio já é visível.
É nesse ranking que Miami aparece como o mercado mais exposto do mundo hoje. A cidade americana lidera o índice global de risco de bolha, depois de anos de valorização acelerada. Nos últimos cinco anos, os preços reais dos imóveis subiram perto de 50%, um ritmo que não foi acompanhado nem por aluguéis nem por renda. O movimento foi impulsionado por uma combinação poderosa: migração interna nos Estados Unidos, capital estrangeiro, forte demanda por imóveis de luxo e uma narrativa quase consensual de que “Miami só sobe”. Quando o discurso vira unanimidade, o risco costuma aumentar.
O contraste com São Paulo chama atenção. No mesmo estudo, a capital paulista aparece como o mercado com menor risco de bolha entre todas as cidades analisadas. Não porque seja barata, longe disso, mas porque o comportamento dos preços tem sido muito menos exuberante. Depois dos picos recentes, os valores se acomodaram, os aluguéis continuaram firmes e a relação entre preço, renda e aluguel permanece mais próxima da realidade econômica local.
Há um ponto importante aqui: mercados mais “seguros” nem sempre são os que sobem mais rápido. São, muitas vezes, os que frustram expectativas de ganhos fáceis. Em São Paulo, os juros altos e o crédito caro funcionaram como um freio. Em vez de inflar artificialmente os preços, o mercado entrou em compasso de espera. Esse tipo de contenção, embora pouco sedutora no curto prazo, reduz o risco de correções bruscas no futuro.
O estudo também mostra que a exuberância global perdeu força. Pelo terceiro ano consecutivo, o risco médio de bolha nas grandes cidades caiu. Os preços, em termos reais, ficaram praticamente estáveis no último ano, enquanto o crédito imobiliário segue mais contido e a construção desacelerou. Em várias cidades, aluguéis cresceram mais do que os preços de venda, ajudando a recompor parte dos fundamentos.
Mas isso não significa que o problema da moradia tenha diminuído. Pelo contrário. Comprar um apartamento de 60 metros quadrados já está fora do alcance do trabalhador médio qualificado na maioria das grandes cidades globais. Em lugares como Hong Kong, Paris, Londres e Tóquio são necessários mais de dez anos de renda apenas para adquirir um imóvel desse tamanho. E mesmo onde a relação preço-renda parece menos distorcida, juros altos tornam o financiamento pesado e reduzem drasticamente o espaço efetivamente acessível para quem compra.
No pano de fundo, o cenário macroeconômico segue ambíguo. A expectativa de queda de juros nos próximos anos pode aliviar o custo do crédito e sustentar os preços. Ao mesmo tempo, o mundo convive com alto endividamento público, envelhecimento populacional e incertezas sobre crescimento. Nesse ambiente, o imóvel continua sendo visto como proteção, mas já não aceita qualquer preço.
Talvez essa seja a principal mensagem do estudo: não é o fim do mercado imobiliário, mas o fim da crença de que todos os mercados sobem indefinidamente. Em tempos de menos euforia, localização, fundamentos e disciplina voltam a importar. E, curiosamente, são justamente esses fatores que hoje colocam São Paulo em posição mais confortável do que alguns dos mercados mais desejados do mundo.
