Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) chegam a 2026 com expectativas de um ano promissor, devido à tão esperada queda da taxa Selic. Isso não significa que 2025 tenha sido ruim, a julgar pela alta de 18% acumulada até o início de dezembro pelo Ifix, o índice composto pelos principais FIIs listados na B3. A queda dos juros tende a impulsionar primeiro os fundos de tijolo, cuja remuneração vem do aluguel de ativos como shopping centers, escritórios e galpões. Esses papéis encerrarão 2025 negociados abaixo do valor patrimonial, apesar da valorização apresentada por suas cotas no ano. Os fundos lastreados em shoppings, segmento com mais elasticidade à economia, devem ser os primeiros a reagir. Como uma parcela do aluguel pago pelos lojistas é proporcional às vendas, o impacto do aumento do consumo no faturamento dos proprietários dos shoppings será imediato. As receitas de estacionamento também tendem a crescer. O varejo contará ainda com a injeção de recursos resultante da isenção do imposto de renda para quem recebe até 5 000 reais mensais.
Os donos de lajes corporativas e de galpões logísticos também serão beneficiados pelos juros menores, que devem incentivar as empresas a se expandirem, ocupando, por isso, mais escritórios e centros de distribuição. No primeiro momento, isso tenderá a elevar os preços de locação de novos espaços, cujas taxas de vacância já se encontram nas mínimas históricas nos principais mercados. Já para os contratos de locação vigentes, a reação virá depois. “Nesses casos, os reajustes só ocorrem a cada três anos”, diz Felipe Gaiad, sócio da gestora HSI Fundos Imobiliários. Na cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário do país, os aluguéis de escritórios de alto padrão são puxados pelo retorno cada vez maior ao trabalho presencial. “O avanço dos aluguéis sustenta o desempenho dos fundos imobiliários corporativos”, afirma Fernanda Rosalem, chefe de investimentos da Paladin Realty Partners. O mercado aposta, sobretudo, em papéis atrelados a ativos com localizações premium, como a região da Avenida Faria Lima, coração financeiro do Brasil. Áreas promissoras da cidade, como a Avenida Rebouças e o bairro de Pinheiros, também estão no radar.
No segmento de galpões, o destaque são os fundos que tenham, em seus portfólios, empreendimentos de alto padrão no entorno dos maiores centros consumidores, com destaque para o raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo. Desde a pandemia de covid-19, a demanda por condomínios logísticos é impulsionada pelo comércio eletrônico e o esperado aquecimento do consumo em 2026 reforçará esse movimento. À medida que a reforma tributária for implantada, até 2032, as cotas de fundos com galpões em cidades que atraíram empresas com benefícios fiscais — caso de Extrema (MG) — tenderão a se desvalorizar. “Quem investe em fundos com galpões instalados em áreas que cresceram à base de incentivos fiscais deve ficar de olho no vencimento dos contratos de locação”, diz Alberto Ajzental, coordenador de negócios imobiliários da Fundação Getulio Vargas. “Os valores dos aluguéis podem cair para que os espaços não fiquem vazios.”
No caso dos fundos de papel, que investem em cotas de outros fundos imobiliários ou títulos lastreados em imóveis, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), o desempenho dependerá do indexador. Aqueles com rendimentos corrigidos pela inflação responderam bem às pressões inflacionárias, principalmente no começo de 2025. Já os atrelados a juros foram favorecidos pela Selic elevada. Em 2026, os FIIs de tijolo e até mesmo os de papel indexados ao IPCA tendem a se mostrar mais competitivos em relação à renda fixa, diante da expectativa de que a Selic encerre o ano ao redor de 12,25%, segundo as projeções de mercado.
Com isso, os investidores verão um rebalanceamento dos ganhos. De um lado, o dividend yield, que reflete quanto retorno um papel gera por meio de dividendos, tende a cair. De outro, o valor das cotas dos fundos deve subir. “O retorno potencial aos investidores, incluindo a valorização das cotas e os dividendos, ficará próximo de 20%”, estima Gaiad, da HSI. Para os fundos de papel lastreados em CRIs, a rentabilidade tende a ser menor do que a deste ano. “Em compensação, 2026 deve trazer uma melhora na qualidade dos papéis que compõem os FIIs, expressa pela menor inadimplência”, diz Arthur Moraes, professor de finanças na B3 Educação. Os juros em queda e a economia mais aquecida formarão um cenário que os FIIs não viam há tempos — e os investidores agradecem.
Publicado em VEJA, dezembro de 2025, edição VEJA Negócios nº 21
