A tokenização imobiliária é uma inovação tecnológica que vem transformando a forma como se investe e se comercializa imóveis. Trata-se do processo de transformar um imóvel em frações digitais registradas em blockchain, chamadas de “tokens”. Cada token representa uma parte do imóvel, permitindo que ele seja dividido e negociado de forma fracionada, segura e acessível, como se fosse uma ação ou cota de fundo. No Brasil, essa modalidade começou a ganhar força a partir de 2019, impulsionada por startups do setor imobiliário, as chamadas Proptechs ou Fintechs, e pela evolução da regulação sobre ativos digitais.
Para o corretor de imóveis, a tokenização abre novas frentes de atuação. Ele pode trabalhar como intermediador nesse novo tipo de operação, ampliar sua carteira de clientes e oferecer oportunidades de investimento para perfis que antes não tinham acesso ao mercado imobiliário tradicional, seja por falta de capital ou por barreiras burocráticas. A venda de imóveis tokenizados também tende a ser mais rápida e com menor custo operacional, como o envio de um pix, por exemplo, o que valoriza o esforço do corretor atualizado com as novas ferramentas.
Do ponto de vista das incorporadoras, a tokenização permite acesso a capital de forma mais eficiente e desburocratizada. Em vez de depender apenas de financiamentos bancários ou de grandes investidores institucionais, a empresa pode captar recursos diretamente com pequenos investidores interessados em adquirir frações do empreendimento. Isso aumenta a liquidez e democratiza o acesso ao mercado primário imobiliário, além de possibilitar o início das obras com maior agilidade.
Para o investidor, a principal vantagem está na possibilidade de aplicar em imóveis com quantias menores, com flexibilidade, diversificação e potencial de retorno. Além disso, os tokens podem ser negociados em plataformas digitais, o que oferece liquidez a um mercado historicamente rígido. Outra vantagem é a transparência: o uso da tecnologia blockchain garante o rastreamento e a segurança das transações.
Claro que sempre é bom uma dose de cautela antes de entrar nesse novo negócio. A tokenização ainda é um modelo em desenvolvimento no Brasil e carece de uma regulação específica e consolidada. Muitos projetos operam em uma zona cinzenta legal, o que pode expor investidores e empresas a riscos jurídicos. Além disso, é fundamental que todos os envolvidos, especialmente investidores, compreendam que, apesar de parecer uma operação digital simples, ela envolve ativos reais com riscos de mercado, vacância, inadimplência e desvalorização. Os investidores estão “casados” nessa operação, ou seja, tanto para o bônus da valorização imobiliária, quando para o ônus de uma possível desvalorização.
Corretor, incorporador ou investidor devem buscar entender profundamente o funcionamento da tokenização, avaliar a credibilidade da plataforma utilizada, a solidez do imóvel ou projeto ofertado e a estrutura jurídica da operação. A tecnologia oferece oportunidades, mas exige conhecimento e preparo para evitar armadilhas. A tokenização imobiliária pode ser um marco na história do setor, mas seu sucesso depende da seriedade com que for implementada.
Os fundamentos jurídicos da tokenização imobiliária envolvem a intersecção entre o direito civil, o direito imobiliário, o direito empresarial e, mais recentemente, o direito digital. Embora a tokenização ainda não possua uma legislação específica no Brasil, diversas normas existentes fornecem base para sua estruturação legal, o que exige atenção rigorosa aos princípios já consolidados no ordenamento jurídico.
Em primeiro lugar, é preciso compreender que, ao tokenizar um imóvel, não se está transferindo diretamente a propriedade imobiliária por meio do token em si. Em geral, a estrutura utilizada é a da propriedade indireta, na qual o imóvel é integralizado ao capital de uma sociedade (como uma SPE ou S/A), e os tokens representam a titularidade de cotas ou ações dessa entidade. Ou seja, o investidor não compra o imóvel, mas, sim, uma participação societária vinculada a ele. Essa estrutura é amparada pelo Código Civil (nos artigos relacionados à sociedades) e pela Lei das Sociedades por Ações (Lei nº 6.404/76), conforme o caso.
A negociação dos tokens ocorre em redes blockchain, mas, para que ela tenha segurança jurídica, é fundamental contratos bem elaborados, como o contrato de investimento, os estatutos ou acordos de acionistas, e os documentos de cessão de direitos, que deixem claro quais são os direitos e deveres do titular dos tokens, o que está sendo adquirido, como se dará a distribuição de lucros, as responsabilidades tributárias, e como se procederá em caso de dissolução da sociedade ou venda do ativo.
Outro pilar jurídico essencial é o compliance com normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Dependendo da forma como os tokens são ofertados ao mercado e dos direitos que conferem ao investidor, eles podem ser considerados valores mobiliários, nos termos da Lei nº 6.385/76. Isso exigiria, portanto, o registro da oferta ou a dispensa formal com base nas regras da CVM, especialmente sob a Resolução CVM 88, que trata de ofertas públicas com dispensa de registro para pequenas empresas. A CVM já se manifestou por meio do Parecer de Orientação nº 40 sobre o tratamento de criptoativos que se enquadram como valores mobiliários. Mas isso são detalhes para os advogados.
O fundamental é observar as normas do direito imobiliário, especialmente no que se refere à matrícula do imóvel e aos registros públicos. O imóvel em si continua vinculado ao cartório de registro de imóveis, e sua alienação só se dá com a devida averbação. Portanto, ainda que os tokens representem um direito econômico sobre o imóvel, eles não substituem o registro formal da propriedade, o que exige uma separação clara entre a esfera digital e a realidade jurídica.
Por fim, o marco legal das startups (Lei Complementar nº 182/2021), a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) e o Projeto de Lei dos Criptoativos (Lei nº 14.478/2022), que instituiu o marco legal dos ativos virtuais e da prestação de serviços de ativos digitais no Brasil, também têm impacto relevante. Eles estabelecem diretrizes para a operação de plataformas que intermediam esses tokens, exigindo transparência, segurança da informação e prevenção à lavagem de dinheiro.
Em resumo: a tokenização imobiliária é viável juridicamente, mas exige uma estrutura legal robusta, capaz de unir tecnologia e direito de forma coerente, segura e transparente. O sucesso da operação depende de planejamento jurídico detalhado, responsabilidade na oferta e clareza na proteção dos direitos de todas as partes envolvidas.
